LMNP, plus-values et fiscalité : ce qui change en 2026

Bonne nouvelle pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : le principal avantage du dispositif est maintenu. L’amortissement comptable du logement, du mobilier et des frais d’acquisition reste possible. Concrètement, cela permet de diminuer fortement le résultat imposable, parfois jusqu’à zéro pendant plusieurs années. C’est toujours un levier puissant pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. En revanche, un point vient alourdir la note : la CSG augmente de 1,4 point. Les prélèvements sociaux passent ainsi à 18,6 % pour les meublés et meublés de tourisme, ce qui réduit mécaniquement la rentabilité nette.

Meublés de tourisme : un cadre plus strict

Le régime se durcit pour les meublés de tourisme, en particulier les logements non classés. Désormais, leurs propriétaires devront déclarer leurs revenus au régime réel. Ce choix devient donc une obligation pour beaucoup, avec ce que cela implique :

• La tenue d’une comptabilité rigoureuse,
• La conservation de tous les justificatifs de charges,
• L’éventuel recours à un expert-comptable.

Par ailleurs, la loi « Le Meur » diminue les taux d’abattement pour les locations touristiques.

Plus-values immobilières : pas de baisse d’impôt en vue

Les ventes de résidences secondaires restent soumises aux règles déjà en vigueur :

• L’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
• L’exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Si la plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe comprise entre 2 % et 6 % continue de s’appliquer. En revanche, la résidence principale demeure totalement exonérée d’impôt sur la plus-value : un point de stabilité important.

Un coup de pouce pour le tourisme rural

Une mesure positive apparaît néanmoins dans le budget 2026 : les résidences secondaires louées en gîtes ruraux pourront bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation. L’objectif est de soutenir le développement du tourisme rural et alléger la charge fiscale des propriétaires concernés. Dans certaines communes, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut représenter une charge significative. Son exonération améliore donc la rentabilité nette de l’activité locative, surtout pour les petites structures familiales.